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EXEMPLE 2: Vérification d'un prêt immobilier. |
'AVERTISSEMENT': Um. signifie Unité monétaire, Francs ou Euros oblige...
Cette page comporte deux tableaux de calculs.
Un prêt à la construction a été consenti aux conditions suivantes:
- Montant du prêt: 200000,00 Um. .
- Durée du prêt: 180 mois ou 15 ans .
- Taux: 11,25%, résultant d'une commission d'engagement de 1,50% l'an et du taux des intérêts de 9,75% l'an.
- Remboursements: 3 de 1874,00 Um. et 177 de 2318,00 Um. .
- Les frais de dossier s'élèvent à 2000,00 Um. TTC, et sont remboursés avec la première mensualité .
- L'assurance mensuelle est de 72,15 Um. pour les 3 premières échéances et 89,24 Um. pour les suivantes.
- Les frais notariaux relatifs à l'acte constatant le prêt sont de 7116,00 Um. TTC .
- L'acte notarié mentionne un taux effectif global (proportionnel) de 12,11% et indique que le taux mensuel est le 1/12ème de ce taux .
La vérification va se faire en deux temps:
En premier, celle du taux nominal:
- il faut un BLOC pour le capital
- il faut 2 BLOCS pour les remboursements
- -> Dans la zone NB de BLOCS de SAISIE: mettre 3.
- -> Dans la zone NB.ECH./AN: mettre 12 puisque les remboursements sont mensuels
- ->Dans le BLOC01, comme MONTANT: -200000 et en NB. MOUV. : 1
- ->Dans le BLOC02, MONTANT 1874,00 et NB. MOUV. : 3;
- ->Dans le BLOC03, MONTANT 2318,00 et NB. MOUV. : 177;
Les zones de saisie sont pré-complétées, il ne vous reste qu'à cliquer sur "CALCULER 1" et au bout de quelques secondes, les résultats apparaissent.
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La première remarque est que le taux calculé est inférieur à celui annoncé
(arrondi, c'est 11,24% au lieu de 11,25%)
La seconde remarque est que les remboursements ont été aménagés de façon à minorer l'effort financier de l'emprunteur pendant les trois premiers mois.
Le taux annuel (qu'il soit proportionnel ou actuariel), est le taux moyen découlant de cette modulation des échéances.
Que devrait être le Taux Effectif Global à la signature de l'acte de prêt, le montant des frais notariaux étant alors connus avec précision.
Le taux effectif global doit prendre en compte tous les débours qui viennent soit minorer les fonds mis à disposition de l'emprunteur, soit alourdir les remboursements
Lors de la remise des fonds, le notaire va demander que soient réglés les frais afférents à la rédaction de l'acte.
Le capital dont disposera l'emprunteur après cette opération ne sera plus que de :
- -> 200000 - 7116 = 192884 Um.
La première échéance sera portée à:
- -> 1874 + 2000 + 72,15 = 3946,15 Um. , par adjonction des frais de dossier et de l'assurance.
Les deux suivantes seront de:
- -> 1874 + 72,15 = 1976,15 Um.
Les 177 ensuite:
- -> 2318,00 + 89,24 = 2407,24 Um.
Si, initialement, 3 blocs de saisie suffisaient pour vérifier le taux moyen, il en faut maintenant 4 du fait de l'inclusion des frais de dossier avec le premier remboursement.
Les saisies étant déjà faites, un clic sur "CALCULE 2".
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Manifestement il y a une erreur quelque part, laquelle ?
Rétablissons le capital, BLOC01, à -200000, et lançons le calcul.
Nous retrouvons les 12.11% de l'acte.
La conclusion immédiate est que les frais liés à l'acte notarié n'ont pas été pris en compte.
Cette omission n'est pas sans conséquences, car:
- - d'une part le TEG annoncé est fortement minoré.
- - d'autre part, le Taux Effectivement Global ne figurant pas, comment s'assurer que le vrai TEG du prêt n'est pas usuraire.
Une telle situation n'est malheureusement pas imaginaire.
La suite logique est en premier un courrier au prêteur, et dans le délai le plus bref, avec toutes précautions d'usage pour s'assurer de la bonne réception du courrier.
Et consultation des services de la DDCCRF, ou d'une Association de Défense de Consommateurs.
Ensuite, si utile, consultation d'un Avocat.
Chaque individu restant toutefois libre de conduire sa démarche comme il l'entend...
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PAGE CREEE le: 30/10/2000. |
Lien COURRIEL en page ACCUEIL. |
Modif. le: |
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